Долгосрочный ипотечный заем – это разновидность максимально рискованных для финансовой организации программ, поэтому любая финансовая структура стремится обезопасить себя от рисков, в обязательном порядке требуя залог. Гарантом выполнения обязательств по ипотечному договору чаще всего выступают квадратные метры, на покупку каких берется заем, но это не единственный возможный способ. Другой распространенный вариант – ипотека под залог имеющейся недвижимости, имеющий целый ряд отличительных черт.
Достоинства и недостатки ипотеки под залог имеющейся недвижимости
Ипотека – реальный выход заполучить собственное жилье здесь и сейчас, постепенно выплачивая его стоимость. Что бы ни говорили о кабальных условиях и переплатах, при современном состоянии населения для большинства граждан долгосрочный заем – единственный способ решить жилищный вопрос. Однако берут ипотеку и под залог имеющейся недвижимости, то есть люди, имеющие во владении жилплощадь, и они сознательно выбирают в роли обеспечения ее, а не купленное жилье. Этому есть серьезные причины:
- процент на пользование кредитными средствами в этой ситуации ниже;
- при покупке предложений первичного рынка недвижимости с залогом со стороны выбор этих предложений значительно расширяется, потому что в этом случае клиент волен самостоятельно выбирать застройщика (при стандартной ипотеке все имеющиеся варианты озвучивает банк);
- ипотека под залог имеющейся недвижимости без первоначального взноса тоже реальна – некоторые финансовые структуры поддерживают этот тип займов (актуально при получении нецелевого кредита, с каким также не нужно представлять отчет об использованных средствах);
- в качестве гаранта выполнения обязательств по долгу бывает представлена жилплощадь, находящаяся о владении у инициатора кредита или его родственников).
Однако сказать о совершенно однозначном преимуществе такого кредитования относительно варианта с залогом приобретаемых квадратных метров нельзя – способ имеет набор недостатков. Насколько они критичны, решать лично каждому инициатору ипотеки:
- некоторые банки предъявляют непомерно высокие требования к жилью, предложенному клиентами в роли залога, и могут отказать при выявлении любого несоответствия этим требованиям;
- страховать при оформлении ломбардного займа нужно не одну представленную для гарантии недвижимость, но и возможность владения ей, а страховка должника позволит снизить процентную ставку;
- продажа квадратных метров, переданных в обеспечение финансовой структуре, незаконна без одобрения представителей этой структуры, а не поставить резолюцию она может по многим причинам, в частности, если деньги, вырученные от продажи, не смогут покрыть остаток долга по ипотеке под залог имеющейся недвижимости и проценты; правда, здесь остается лазейка – одну недвижимость можно заменить другой, если ее объективная рыночная цена равна или выше, чем у предыдущего залогового объекта.
Зачастую плюсы оказываются более весомыми, нежели минусы, и, взвешивая все за и против, клиенты выбирают ломбардный заем для получения крупной суммы в длительное пользование под относительно небольшой процент.
Особенности получения ипотеки без первоначального взноса
Ипотека под залог имеющейся недвижимости без первоначального взноса или с таковым в большинстве основных аспектов похожа на стандартные программы долгосрочных займов. И все же имеются отличительные черты, главная из которых – понятие залогового коэффициента.
Он представлен в виде часть от объективной стоимости жилплощади, представленной для обеспечения, и символизирует ту максимальную сумму, которую реально получить в банке взаймы на продолжительный срок под гарантию этой самой жилплощади. К примеру, Газпромбанк предлагает 30-процентный коэффициент, а значит, с залоговыми квадратными метрами ценой в 3 миллиона рублей получить можно 900 000 рублей ипотечного займа. Правда, отнюдь не все финансовые структуры выставляют такие кабальные условия – есть предложения с 70-80% коэффициента.
Чаще всего, чем выше процент возможной суммы кредита, тем большие требования финансовая структура предъявляет к квадратным метрам, выступающим гарантом.
Однако довольно жесткие правила существуют во всех банках при любых условиях кредитования:
- малосемейки, хрущевки, метры в общежитиях и коммуналках, жилплощадь в деревянных домах не привлекают банки;
- жилье, отягощенное обременением, не годится в роли гаранта;
- все перепланировки, подключения и прочий существенный ремонт требуют законной регистрации;
- жилплощадь обязана иметь рабочие подключения к электричеству, газопроводу, водопроводу и системе водоотведения;
- здание может быть возведено позже 1950 г.;
- здание должно насчитывать от 5 этажей (в некоторых банках действует ограничение минимум 3 этажа);
- здания в аварийном состоянии не рассматриваются.
Сказать, что требования непомерно завышены, нельзя, ведь финансовые организации попросту оберегают свои интересы, и рискованный гарант не может их нарушить. Все же, знать об ограничениях в выборе лучше перед тем, как планировать взять ипотеку под залог имеющейся недвижимости.
Критерии выбора кредитной организации
Выбор банка, с каким на годы или даже десятилетия свяжут обязательства по договору, нужно с особенной тщательностью. Особым вниманием надо наделить следующие аспекты:
- залоговый коэффициент;
- размеры процентных ставок;
- требования к залоговому имуществу;
- возможные льготы;
- статус финансовой организации и т.п.
Как два безусловных лидера финансового рынка РФ, наиболее распространенными кредиторами, дающими ипотеку под залог имеющегося жилья, можно назвать Сбербанк и ВТБ 24. Каждый готов предложить уникальные выгоды и выдвигает свои условия, которые стоит рассмотреть детально.
Предложение ипотеки с обеспечением в Сбербанке
Сбербанк обладает репутацией надежной финансовой структуры, поэтому на его требования можно опираться как на пример баланса между выгодными и не очень условиями:
- доступны для займа от 0,5 до 10 млн. рублей;
- период пользования средствами – до 20 лет;
- коэффициент составляет 40-60% от объективной стоимости недвижимости-гаранта;
- в роли обеспечения можно предоставить не только жилую квартиру, но и иные типы недвижимости: гараж, дом индивидуального жилого фонда, дача, земля без строений;
- ставка за использование кредита наиболее низкий для клиентов зарплатной программы Сбербанка и равняется 14%; процент растет для всех прочих должников и при повышении срока займа или неоформлении страховки должника и т.п.;
- обычные ипотечные условия, как при стандартной программе – официальное трудоустройство не менее года, гражданство РФ, возраст от 21 до 55-60 лет и т.д.
Как очевидно, обслуживание в банке со стабильно хорошей репутацией, большой выбор возможных залогов и льготы для клиентов других программ компенсируются относительно низким залоговым коэффициентом и высокой процентной ставкой. К тому же, ипотека под залог имеющейся недвижимости в Сбербанке не предоставляется индивидуальным предпринимателям, руководителям маленьких фирм и собственникам малого бизнеса для развития дел.
Условие получения жилищного займа в ВТБ 24
Финансовая группа предполагает две программы, по которым клиентам предоставляется ипотека под залог имеющейся недвижимости в ВТБ 24. Одна из них практически идентична стандартному ипотечному кредитованию, вторая позволяет получить средства, предоставив в роли гаранта имеющуюся во владении жилплощадь.
ВТБ 24 предлагает кредитование на следующих условиях:
- кредитная организация предоставляет от 0,6 до 60 млн. рублей на время до 30 лет для приобретения квадратных метров, которые и передаются для обеспечения;
- годовой процент по займу от 10,6%;
- обязательно внесение первой суммы, составляющей 20% от суммы;
- обязательно страхование владения, а еще жизни должника.
- одолжить реально до 15 млн. рублей на период до 20 лет;
- залоговый коэффициент в размере 50% от рыночной цены залоговых квадратных метров;
- в роли обеспечения по кредиту принимается лишь жилплощадь в многоквартирном доме, находящееся в городе, имеющем ипотечное отделение финансовой группы ВТБ 24;
- собственность жилья может принадлежать как должнику, так и третьему лицу, причем, этот человек станет поручителем по ипотеке под залог имеющейся недвижимости в ВТБ 24;
- старт годового процента начинается от 12,25%.
Прочие условия ипотечного займа стандартные для подобных кредитов – адекватное ограничение по возрасту, гражданство РФ, постоянная регистрация, стаж работы и подтверждение платежеспособности. Как видно, ипотека под залог имеющейся недвижимости в ВТБ 24 предполагает более крупные суммы займов и продолжительность кредитования, а также сниженные проценты годовых. Тем не менее, и здесь есть минусы: низкий залоговый коэффициент и ограничения в выборе обеспечения займа.
Заключение
Подводя итог, можно сказать, что ипотека под залог имеющейся недвижимости – хороший выход в определенных обстоятельствах, например, когда нет денег для первоначального внесения, но есть во владении жилье, или средства нужны на длительный срок на развитие бизнеса (нецелевой кредит). Важно изучить все возможности кредитования под обеспечение жилья в собственности и под гарантию приобретаемых квадратных метров, чтобы получить максимально выгодные условия.
